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政府补贴+恒定低息!住房储蓄济南落地!房贷新路来了!

来源:搜狐网

5月23日,济南市政府发文明确:

同意将中德住房储蓄银行济南分行纳入济南市多层次住房政策体系,支持中德住房储蓄银行济南分行开展住房储蓄业务,对参加该行住房储蓄的客户,满足一定条件的,对济南市住房保障群体、重点引进人才、大中专毕业生、退役安置人员按照存款余额1.5%给予政府补贴,其他群体按照1%给予政府补贴。

此举意味着住房储蓄这一新型住房融资模式得到政府政策支持,正式在济南落地。

据了解,住房储蓄是有住房融资需求的居民为了获得低息住房融资而进行的有目的、有计划的专项储蓄,具有“自愿参与、存贷结合、政府补贴、恒定低息”的特点,为济南市居民提供了一种安全、可靠、低成本的住房融资工具。

政府补贴可以鼓励和引导居民积累住房消费自有资金,增强个人信用、降低住房融资成本,综合提升自身的住房消费能力,促进居民通过自助和互助实现“住有所居”的目标。 

住房储蓄在放大政府补贴效能的同时,可大幅减轻国家建设公共住房的资金压力,为全省金融业态新旧动能转换济南“率先崛起”树立了标杆。

这一普惠性质的创新金融模式,符合十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。对于住房保障、吸引人才、稳定房价都有重要而深远的意义。 

据悉,中德住房储蓄银行是国内唯一一家主营住房储蓄业务的全国性银行,于2004年在中德两国时任总理的倡导和推动下,由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同出资组建,总行在天津,为中国建设银行集团成员。

作为与公积金商业按揭并行的三大住房融资制度,住房储蓄在欧洲得到广泛施行,并且有上百年的历史,引入我国已经走过14年的历程,住房储蓄的社会价值得到社会各方高度认可。

2015年国务院批示“总体上支持将中德住房储蓄银行纳入我国多层次住房政策体系,原则同意该行有计划、有步骤、有条件地向全国推广住房储蓄及相关业务”,2016年中国银监会颁布《中德住房储蓄银行管理暂行办法》,为住房储蓄在全国的普及推广提供了法律基础。中德住房储蓄银行济南分行即是在该法规颁布后首批设立的分行之一。

截至2017年底,在天津和重庆地区,中德住房储蓄银行已累计与客户签署住房储蓄合同额超1,016 亿元,吸纳住房储蓄存款约230亿元,发放住房储蓄类贷款超98亿元,帮助26万余户居民实现了“住有所居”住房梦想。

住房储蓄来到中国

2004年2月15日,由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行(以下简称“施豪银行”)共同投资设立的中德住房储蓄银行(以下简称“中德银行”)在天津正式开业。这是我国按照国际标准的住房储蓄业务模式建立的第一家,也是目前全国唯一一家住房储蓄银行。

这一天的到来,距离住房储蓄与中国的首次“触电”已经过去了整整十年。自此,德国住房储蓄制度被引入中国。

20世纪90年代,中国政府启动住房商品化改革,并先后引进了个人住房抵押贷款和个人住房公积金模式,以支持社会公众的住房消费。

1994年,中国政府联合课题组与施豪银行进行了接触,进一步探讨把住房储蓄引进中国市场的可能性。施豪银行成立于1931年,是德国最大,也是最成功的住房储蓄银行,此前已经在捷克、斯洛伐克和匈牙利成功地设立了合资银行,为其在中国开展合资合作积累了较为丰富的经验。

作为中国住房金融领域的领军银行,建设银行与施豪银行的首次接触是在1998年。当年12月,德国驻华大使专门就施豪银行在中国开展业务的打算致函时任政府总理朱镕基,根据朱镕基总理批示精神,1999年4月,建设银行组成课题组,着手对在中国成立合资住房储蓄银行的可行性进行研究。

2001年10月,施罗德总理与朱镕基总理两次就成立合资住房储蓄银行事宜进行了商谈,两国总理达成的共识是,住房储蓄能帮助中低收入居民购买住房,是一项有意义的业务。

2002年10月,中国人民银行批复同意筹建中德银行。

2003年12月,建设银行和施豪银行在人民大会堂签署《中德住房储蓄银行章程》。

住房储蓄—一种成熟的住房融资制度

住房储蓄制度最早起源于德国和英国,德国最早建立了封闭式的住房储蓄制度,其基本构想是:为了达到筹集住房资金的目的,拥有共同愿望的老百姓个人自愿与住房储蓄银行合作进行专项储蓄,形成一个“为自助而互助”的储蓄者集体。

储蓄者参加储蓄的目的是日后自该机构获得专项贷款,住房储蓄银行吸纳的专项资金则只能服务于储蓄者。

住房储蓄制度与商业按揭制度、住房公积金制度并称为世界上通行的三大主要住房融资制度。

住房储蓄制度在过去几十年得到了欧洲多国政府的青睐和大力推广,并为欧洲多国住房保障体系建设和房地产市场平稳发展发挥了举足轻重的作用。

以2009年一份调查为例:

德国住房储蓄客户人数为2100万,相当于每3个成年人中就有一人已经履行了住房储蓄贷款合同;在奥地利,有66%的人口为住房储蓄客户;

在捷克,有45% 的捷克人拥有住房储蓄合同;

在匈牙利,住房储蓄合同持有者人数已经超过了总人口的10%;

在斯洛伐克,每4个人中就有一人通过住房储蓄改善了居住条件。

在上世纪末欧洲房地产市场基本稳定的情况下,2001年,德国的住房储蓄贷款合同有3300万份,合同总额达1.285万亿马克,约占德国名义GDP的40%。

过去10年,德国的房地产市场价格保持高度稳定,房价走势接近于一条略微下倾的水平直线。

经过近百年的发展,德国住房储蓄制度发展成为一种政策性与商业性相结合的住房消费融资制度。具体呈现以下特点:

其一,封闭运行,专款专用。

住房储蓄的资金池与资金市场隔离,从而确保其独立性、长效性和稳定性。

住房储蓄的资金只能用于住房类消费,并且使用范围仅限于参与该体系的客户,富余资金不能进行高风险投资。

其二,合同约束,先存后贷。

有意愿参加住房储蓄体系的客户,需要与银行签订一份住房储蓄合同,并有计划地储蓄到合同金额的一半,由此方可得到日后获得大约合同金额另一半的住房贷款的权利。

客户获得贷款的前提是履行存款义务。

其三,低存低贷,利率固定。

从签订住房储蓄合同的时刻起,客户的住房储蓄存款和贷款利率就明确固定下来。从利率水平来看,住房储蓄存款利率低于同期市场利率,而贷款利率更大幅度低于同期个人住房贷款市场利率。

其四,自愿加入,政府补贴。

客户根据自身情况决定是否加入住房储蓄集体,其存款行为可以较为灵活,住房储蓄合同也可以灵活的合并、分立、转让和解除。

政府则通常对住房储蓄者给予一定的补贴,提高参与者的积极性。

德国住房储蓄制度的作用

经过近90年的发展,德国住房储蓄体系确立了如下基本宗旨:倡导有计划的中远期住房消费理念,帮助个人以自有资金积累和融资手段相结合的方式,提升信用能力,获得信贷支持,改善居住条件。

住房储蓄制度的特性决定了其所具有的重要作用:集经济效益和社会效益为一体、促进经济和社会朝着良性循环方向发展。

从储蓄者的角度看

加入住房储蓄体系:

有助于积累住房消费资金,进而增强住房消费能力;

有助于增强个人信用,稳定融资预期。

住房储蓄者通过向住房储蓄合同账户存款,提升在银行的信用,锁定贷款利率风险。

住房储蓄业务以固定利率提供长期贷款。

而其他情况下,银行一般不提供长期固定利率贷款或仅以高额利率提供长期固定利率贷款。

从银行的角度看

提供住房储蓄业务服务:

有助于缓解信息不对称矛盾,改善风险管理,显然,银行将资金出借给长期坚持进行定额存款的客户比出借给一个普通借款人的风险小;

有助于巩固客户关系,银行与客户签订了住房储蓄合同后,就意味着银行与客户将建立至少6年至多15~20年的关系。

这一长期合同关系使得银行有机会向客户提供各种交叉销售,有助于覆盖远期住房消费市场,强化竞争优势。

在现有的个人住房信贷产品中,住房储蓄对有计划的远期住房消费提供信贷支持,银行通过发展住房储蓄,可以建立起覆盖客户近期、中期和远期住房消费需求的住房信贷产品体系,并在一定程度上锁定客户未来的按揭贷款需求。

从政府的角度看

规范和完善住房储蓄制度:

一是有助于鉴别真实住房消费需求,强化住房金融市场的预期管理。“先存后贷”能够有效筛选和过滤投机性和投资性住房消费行为,从而确保了银行的信贷能够有效支持真实的住房消费。

二是有助于抑制通货膨胀。“先存后贷”将那些可能用于短期存款或即期消费的资金集中到了长期的住房储蓄资金中,“专款专用”则将这些资金转化为长期投资,减少了短期货币市场对通货膨胀的影响;“封闭运行”又决定了用于贷款的资金仅来源于事先为购房而积累的资金,不会造成国家增发货币。

三是有助于维护房地产金融业的稳定。“以存定贷”从制度上约束了信贷杠杆比例;“先存后贷”有助于银行加强信用风险管理。

四是为民众提供了安全、可靠的住房金融工具,引导个人为住房积累资金,减轻国家建设住房的负担,促进社会稳定。

五是有助于培育居民理性、有计划的住房消费理念,促进住房消费需求平稳释放。

住房储蓄在德国战后重建家园和帮助个人构建住房方面发挥了巨大的作用。

1948~2005年期间,住房储蓄银行为住宅建设提供了共计9,700亿欧元的融资,支持了1300万套住房的购建,此外,还支持了大量的房屋翻新、装修、扩建以及购买建筑用地等。

其中,20世纪90年代初期,两德统一后,原东德地区住房问题突出,在促进该地区住房私有化和改善居民居住条件过程中,住房储蓄也发挥了重要作用。

如今,与西部地区一样,住房储蓄已成为居民乐于使用的住房融资工具。

时至今日,德国工业化、城市化程度已经很高,政府补贴对德国民众的刺激作用已明显降低,但住房储蓄业务发展在近两年得到了空前的发展。

全德有25家住房储蓄银行,是德国住房金融体系的重要组成部分,在住房金融市场上占据了四分之一的份额。不到3位德国自然人中就有1位与住房储蓄银行签有住房储蓄合同。

住房储蓄业务对地方经济社会发展的意义

(一)有利于完善济南市多层次住房保障政策体系,提高居民住房保障水平

住房储蓄制度与商业按揭制度、住房公积金制度并称为世界上通行的三大主要住房融资制度。

与住房公积金、商业按揭主要服务于城镇职工不同,住房储蓄是一种具有普惠性质的金融业务,可以覆盖住房公积金、商业按揭难以覆盖或覆盖不充分的中低收入群体(包括城镇中低收入居民、农业转移人口以及农村居民),上述群体可以根据自身的住房融资需求自愿加入到住房储蓄体系中去。

住房储蓄直接从消费者需求入手,针对政府关注的阶层通过政府补贴进行引导,对中低收入群体购买中低价位、中小面积的房屋通过个人储蓄积累和银行低息贷款相结合,助力居民实现“住有所居”。

政府通过注入一定补贴资金,引导居民积累住房消费资金,发挥杠杆撬动作用,解决民生问题。是十九大提出的“多渠道保障”的一种方式。特别是对于推动城镇化建设,解决农村转移人口、进城务工人员住房问题会发挥较大作用。

(二)有利于丰富居民住房融资方式,降低融资成本

住房储蓄是购房者为获得低利率贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄。

是居民除了公积金、商业住房贷款之外住房融资的另一个选项。

住房储蓄贷款与公积金贷款、商业按揭贷款共同构成覆盖不同群体、相互衔接、满足多层次需求的住房融资体系。

从客户角度看,加入住房储蓄体系:

有助于积累住房消费资金,增强住房消费能力;

有助于增强个人信用,稳定融资预期(公积金贷款和按揭贷款都受贷款规模限制);

有助于降低利息支出,并规避市场利率变动风险。

在当前商业银行住房贷款规模不足,利率高企情况下尤其具有竞争力。

(三)有利于金融去杠杆化,促进金融安全和稳定

住房储蓄是先存款后贷款,存贷结合,存一贷一,杠杆率低,是客户“自助而互助”的过程。

同时,客户存款过程,也是客户自我增信的过程,有助于银行解决征信中信息不对称问题,改善风险管理。

显然,银行将资金贷给长期规律存款的客户比借给普通借款人风险小。

同时也有助于巩固银行与客户的关系,锁定客户贷款需求。

(四)有利于促进济南市四个中心建设和新旧动能转换事业发展

住房储蓄为老百姓提供了一种安全、可靠、低成本的住房融资工具,政府以少量的补贴资金鼓励百姓积累住房消费自有资金,增强个人信用、降低住房融资成本,综合提升自身的住房消费能力,促进居民通过自助和互助解决住房问题。

这样的住房金融制度安排在放大政府补贴资金效能的同时,可大幅减轻国家建设公共住房的资金压力,创立了保障性住房金融的新模式,为全省金融业态新旧动能转换工作树立标杆。

另外,政府还可以通过实行差别化的利息补贴政策(如对大学生就业和引进人才提高补贴标准)和建立专项存储资金,利用中德银行特有产品,加大对四个中心建设、新旧动能转换人才吸引力度,促进济南市新旧动能转换重大工程和城市建设。优点是可大幅较少政府货币形式的人才补贴。

(五)有利于促进济南市住房租赁市场健康发展

住房租赁群体具有“先租房、后买房”的住房消费特点,这与住房储蓄“先存后贷可享固定低利率住房贷款”的业务模式高度契合。

租赁住房承租人通过参与住房储蓄,在租赁住房期间积累首付资金和个人信用,最终取得固定低利率的住房贷款、实现购房,从而退出租赁住房。政府可利用住房储蓄完善公共租赁住房退出机制,从而腾挪出更多的公租房提供给更多的中低收入保障群体。

此外,住房储蓄在达到贷款条件后也可以为承租人支付租金提供融资支持,以固定低利率贷款支持长期住房租赁消费。

符合十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求。

(六)有利于促进济南市房地产市场平稳健康发展

住房储蓄“先存后贷”的特性,有利于培育理性、有计划的住房消费理念,过滤投机、投资性购房行为。既吸引居民的资金积累用于住房消费和建设,保证住房消费资金的积累和有效供应,培植有效的住房消费群,又能做到购房资金的平稳释放,进而平抑房地产市场供需矛盾,有利于稳定房价,是促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这与十九大提出的“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位高度契合。

习总书记在中央政治局第10次集体学习时强调,“借鉴其他国家解决住房问题的有益做法”、“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。

党的十九大高屋建瓴地提出了坚持住房居住属性,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的新要求。

当前,在深入推进住房制度改革和新型城镇化过程中,我国有必要借鉴国际经验,在全国范围内大力推广住房储蓄,通过建立健全住房储蓄体系监管法规,参照德国等欧洲国家建立统一的政府补贴政策,支持住房储蓄银行在实现自身商业价值的同时,为国家支持保障民生和完善住房金融体系做出积极贡献。

来源:济南日报记者 周芳

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