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房贷资金量收窄“最严”公积金政策或将扩围

来源:新浪

8月最新几组数据出炉,再度引发市场关注。国家统计局数据显示,8月新增居民户贷款占比近55%,为今年以来最高水平;与此同时,央行公布的最新数据显示,8月份个人房贷占比较7月份上升,人民币贷款增加1.28万亿元。其中,住户部门贷款增加7012亿元。

毋庸置疑,住房贷款依然是银行贷款业务的“大头”,但此时,北京市却出台了号称“史上最严公积金贷款政策”,一时间让房贷资金正在不断收窄的现象显露出来。

实际上,房贷资金量收窄并不是仅仅出现在北京市,国内许多一二线城市都正在面临着房贷资金的压力,在许多业内人士看来,后续更多的城市跟进这项政策也将是大概率事件。

房贷占比反弹

可以说,8月信贷数据主要由个贷撑起。住户部门贷款增加7012亿元,其中,短期贷款增加2598亿元,中长期贷款增加4415亿元。而住房部门中长期贷款通常被视为居民房贷。

“居民贷款占比反弹应引起关注。8月居民贷款7012亿,为2018年以来第二高月份,仅次于1月。如果看当月新增居民贷款在全部新增中的占比,8月居民贷款在新增中的占比达到54.78%,为2018年之最”,交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平指出。

这一数据是否表明资金在加速涌入楼市?许多接受采访的银行个贷相关负责人纷纷表示,调控并未放松,今年增速比起去年同期仍在放缓。这一数据在上市银行中期报告中得到验证:今年中期上市银行房贷较年初平均增速已经下降至7%,而去年年中这一数据普遍保持在10%以上。

但增幅放缓并不意味着规模减少。今年上半年,26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元,在上述银行总贷款中的占比接近31.4%。其中,个人房贷总额突破20万亿元,较年初增长7.52%至20.7万亿元。

尽管房贷额度收紧、利率不断上浮,但房贷依然是银行的香饽饽。央行数据也显示,住户贷款增速依然保持高位运行。截至今年6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为35.8万亿元,同比增长20.4%,增速较3月末高0.1个百分点,房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%,较去年末提升0.9个百分点。其中,个人住房贷款余额为23.84万亿元,同比高增18.6%。

不过,部分一线城市及热点城市房贷增量开始减少。地方银监局人士表示,总体而言,房地产贷款增速与房地产市场投资、销售增速走势大体保持一致,但呈现区域分化特征。受差别化信贷政策影响,北上广一线城市限购限贷措施非常严格,执行比较到位,房地产贷款增量明显减少,而大量三四线城市仍然执行去库存政策,导致全国多地银行房地产行业贷款集中度不降反增。

多城房贷资金量下降

北京中原地产研究院首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,最近二手房市场的集中网签,体现了在严格的信贷政策下,大量的需求集中在公积金市场。

来自北京中原地产研究院的数据显示,北京公积金截至2017年底,缴存总额11116.27亿元,缴存余额3719.37亿元,同比分别增长18.2%、13.8%。2017年北京地区全年发放住房公积金个人贷款535.78亿元,涉及住房57818套,北京平均每套公积金贷款额度是92.7万。

“北京住房公积金管理中心在几个月前发布的《2017年住房公积金归集使用计划执行情况及2018年住房公积金归集使用计划》,其中显示,2018年今年全年北京计划发放住房公积金贷款480亿元,比去年实际发放数额少了50多亿元。收紧公积金贷款政策,应该说是早有计划。”张大伟坦言。

易居研究院研究总监严跃进认为,类似政策,其实是公积金贷款额度相对偏紧、抑制投资投机需求等情况下的政策体现。应该说从现在的购房政策看,本身已经比较紧了。现在公积金政策继续收紧,尤其是额度减少,所以从这个角度看,其实影响是偏利空的,或者说购房者方面的压力是比较大的。

“类似一年才获得10万元的额度,那么基本上靠公积金买房的可能性就很弱了。换句话说,从工作的情况看,一般是类似5年工作后会考虑买房,那么其实也只能获取50万额度的贷款,这个数量其实是比较少的。所以基本上要靠组合贷来获取贷款。”严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

与此同时,严跃进坦言,从提取的做法看,其实也是会考虑到公积金的使用内容。只有身份证和户口本上的地址,才是相对具有自住需求的,否则其他城市是有炒房嫌疑的。所以公积金政策会管控。

“对于公积金政策来说,类似规范也是政策收紧的一个信号。大体上说,当前此类公积金其实是面临很多改革压力的。”严跃进说。

其他城市或将跟进

是否公积金资金量缩窄才是此次“最严公积金政策”出台的根本原因?严跃进认为,公积金资金不足,或也是一个重要原因。但是类似不足,不是说非常短缺,而更多是强调结构的分配。即资金应该用在刀刃上,更多会考虑到刚需购房需求等。换而言之,刚需购房需求获取公积金资源,本身还是没有问题的。

作为楼市调控风向标的北京在此时推出公积金新政,也被认为充满了“政策调向”的意味。

“从全国很多城市来说,公积金面临的问题就是保值增值空间小,所以说在购房市场积极活跃的时候,此类公积金方面势必需要做管控。更为关键的一点是,此类公积金不足需要提前踩刹车,否则会影响一些既有公积金贷款的流程和节奏。”严跃进说。

根据2017年数据,全国公积金个贷率(贷款余额/缴存余额)为87.8%,超过85%的警戒线。其中,10省市个人住房贷款率超90%,天津(楼盘)、安徽、浙江三省市超过100%。

毋庸置疑,从整体来看,房地产市场正遭遇信贷收紧的四面楚歌境遇。

以北京市为例,其公积金贷款发放额呈现逐年下滑趋势。2016年-2017年,北京市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链家交易的二手房中,2018年1-7月,公积金贷款在总成交额中的占比为14%。2017年公积金贷款发放额为535.78亿元,比2016年下降50%。2018年计划发放480亿元,比2017年下降10%。

“从北京此类政策来看,未来还是会有很多市场会模仿。当然后续各地也要研究新的思路,包括共有产权住房和租赁住房的公积金配套政策等。”严跃进说。

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